이천 오피스텔 1가구 2주택 포함 기준정리

2020년 코로나가 시작하면서 불안한 주식시장과 경제침체 때문인지 부동산에 많은 투자를 하기 시작했던 시기죠
그중에서도 소액으로 투자가 가능하고 매월 월세수입을 얻을수 있는 오피스텔에 관심이 많이 생겼었어요

여기서 2020년 8월 18일 이후로 계약을 했던 주거용 오피스텔을 주택수에 포함을 하면서 제가 알고있던 내용이랑 달라진 부동산법 때문에 어려움을 겪고 있어요
오피스텔은 1가구 2주택에 해당이 될수도 있고,
안될수도 있어서 이와 관련된 세부적인 내용에 대해서 제가 아는 대로 정리를 해볼게요

오피스텔이란 오피스 + 호텔의 합성어이며, 본래는 취사와 취침을 함께 가능할수 있게 하던 업무시설로 만들어진 것이라는걸 알고 계셨나요?

 

 

단 , 오피스텔을 업무용으로 사용을 한다면 건축법의 적용을 받게 되고,

주거용으로 사용시에는 준주택 적용이 되기 때문에 취득시에 업무시설로 등록이 되어서 4.6%세율을 적용받게 됩니다.

이 부분으로 업무용인지 실 주거용인지 세금 혜택이 달라지는 것 이지요

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업무용으로 세입자를 받으면 부가세 환급을 받을수 있고, 종부세나 주택수에 포함이 되지 않아서 1가구 2주택해당이 되지 않고 주택규제를 받지 않습니다.
업무용으로 세입자를 받은 경우에는 임대료에 대해서 세금계산서를 발행해 줘야하고,
연2회 부가세 신고를 해야 합니다.
즉 , 사업자등록을 한 일반과세자가 되는것이지요 

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또한 세입자는 전세자금대출을 받을수 없고 주소이전도 불가능합니다. 만약 세입자가 주소를 이전시에는 환급받은 부가세를 다시 반납해야 하고 과징금 부과가 되면서 이때부터는 오피스텔이 1가구 2주택 해당이 되어서 주택으로 인정이 됩니다.

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오피스텔을 보유를 하고 있다가 매도를 하는 경우 부가세 10%가 부과가 되지만

임대사업자간 포괄양수도시에는 부가세 납부를 하지 않아도 됩니다.

이 부분도 더 따져봐야 하겠지만 일반과세자 일 때 조금 더 이득이지 않을까? 라는 생각이 들었어요

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개인이 주거용으로 임대를 하는 경우에는 주택규제 대상에 해당이 되고,

주택수에 합산되며 종합부동산세 등도 납부해야 합니다.

세입자 입장에서는 주소이전을 할수도 있고, 전세자금 대출도 가능합니다. 일반 주택이 되는 것이지요

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간단하게 말하자면 현행법상 오피스텔이 1가구 2주택에 해당되는지를 구분하는 기준은 세입자가 주소를 이전하는지 여부에 따라 달라지게 되는 겁니다.

 

 

아파트 가격이 지속적으로 올라가면서  2030 신혼부부들에게 오피스텔을 실거주 공간으로 선택하는 주거트랜드의 변화가 생기고 있어요. 물론 저도 아파텔로 실거주지를 알아보고 있어요

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실거주를 하는 경우에는 주택으로 간주가 되는 것이며, 무주택자인 경우라면 실거주 또는 임대를 하는 것과 관계없이 아파트를 청약할때 무주택자격이 유지됩니다. - 이 부분이 마음에 들어서 입니다

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오피스텔은 건축법상 업무시설이기 때문에 아파트와 달리 대출규제가 없어서 70%까지 한도로 은행대출을 받을수 있습니다. 또한 전세가율은 80~90%이상 되기 때문에 갭투자가 가능한 부동산 투자상품 이라고 생각해도 되겠지요

 

 

1주택의 취득세는 1~3%이며, 2주택자는 8%, 3주택자는 12% 라는 취득세 중과를 받지만 오피스텔은 4.6%라는 단일 취등록세 납부만 하면 됩니다. - 이 부분도 확실히 더 이득인 부분이라고 생각이 들더라구요

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취등록세는 양도시 필요경비로 공제를 받을수 있으며 오피스텔은 주택에 해당이 될수도 있고, 아닐수도 있습니다.

일반적으로 오피스텔을 업무시설로 하는 경우는 거의 없고 대부분 주거용으로 사용하고 있는게 실상 입니다

 

 

결론은 오피스텔이 1가구 2주택에 해당이 되지 않기 위해서는 개인이 일반임대사업자로 등록을 하고, 세입자에게 주소 이전을 하지 않는 조건으로 임대를 해주고, 주소 이전시 임대인에게 발생하는 피해에 대해서 보상을 해주는 조건으로 계약을 하고 있습니다.

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하지만 이러한 행위는 실제로 편법에 해당이 되는것이 맞긴 하지만

임대소득을 올릴수 있으며 시세차익까지 덤으로 올릴수 있는 오피스텔은 소자본으로 투자할수 있는 좋은 투자상품인것은 사실이고 현행법상으로 약간의 모순점을 가지고 있는 것도 사실입니다.

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저를 위해 정리한 내용이었고 , 많은 신혼부부에게 도움이 되었으면 좋겠습니다